El Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler contiene reformas que entraron en vigor el 6 de marzo, de momento porque, al ser un Real Decreto Ley que aprueba el Gobierno, deberán convalidarse como ley en el plazo máximo de 30 días por la Diputación Permanente del Congreso, ya que éste está disuelto por convocatoria de elecciones generales.
Es conveniente que tanto los inquilinos como los propietarios que deseen arrendar un inmueble tengan en cuenta que ya en diciembre de 2018 una norma similar (puede leerse un post sobre la misma aquí) no logró superar su convalidación en el Congreso y fue derogada, por lo que habrá que estar a lo que suceda ahora con esta nueva regulación.
Estos son los 10 cambios a destacar:
1. Duración del contrato de alquiler, prórroga y preaviso. Se amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es una empresa, salvo que el inquilino manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas. Si llegada la fecha de finalización del contrato ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.
2. Garantías adicionales a la fianza, gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Serán a cargo del arrendador, cuando sea una empresa, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
3. Recuperación de la vivienda por el arrendador. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para ello arrendador deberá comunicar esta circunstancia al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
4. Venta de la vivienda alquilada. El comprador de una vivienda alquilada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese una empresa. Si la duración pactada fuera superior, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada. En este caso, el comprador sólo deberá soportar el alquiler durante el tiempo que falte para el plazo de cinco años, o siete años, debiendo el vendedor indemnizar al inquilino con una mensualidad de la renta por cada año del contrato que, pasando del plazo citado, reste por cumplir.
5. Actualización de la renta de alquiler. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, tal y como se pacte por las partes. Si no hay pacto, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización que no detalle el índice de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización. En todo caso, el aumento por la actualización anual de la renta no podrá exceder del porcentaje de subida del IPC.
6. Precio de alquiler. Se establece una información mínima que deben recoger los Depósitos Autonómicos de Fianzas en las comunidades autónomas donde estén creados y se creará, en el plazo de ocho meses, un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda.
7. Contratos de alquiler no inscritos en el Registro de la Propiedad. Vuelven a tener efectos ante terceros los contratos de alquiler no inscritos en el Registro de la Propiedad, de forma que cuando haya una venta de un piso alquilado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro.
8. Fiscalidad vivienda. Para estimular la oferta de alquileres, se propone aumentar el IBI de la vivienda vacía, y bajar el IBI de la vivienda protegida en alquiler, así como la eliminación del Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual.
9. Arrendamientos turísticos. Se excluye la vivienda turística de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuya específica regulación deberán asumir las comunidades autónomas. No obstante, se permite que una mayoría de 3/5 de las comunidades de propietarios pueda limitar las viviendas de uso turístico, o asignarles mayores gastos comunes. El objetivo es dotar a los vecinos de instrumentos para facilitar la convivencia y decidir sobre las actividades que tienen lugar en su comunidad.
10. Desahuciado en supuestos de vulnerabilidad. Se mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad, además de que se agiliza el procedimiento.